anjesagt

Anjesagtes, Appjefahr'nes und manchmal auch Ausjedachtes
Donnerstag, 6. Dezember 2018
Vermieterprobleme
Heute hatte ich mich am frühen Nachmittag mit K verabredet, einer seiner Mieter hat gekündigt und zwecks Neuvermietung standen nun diverse Besichtigungstermine an. K hat zwei größere Mietshäuser, da kommt es immer mal wieder vor, dass ein Mieter kündigt und die Wohnung neu vergeben werden muss. Solche "Vorstellungstermine" machen wir gerne zusammen, denn man versucht ja schon jedes Mal den "besten Mieter" unter all den Mietinteressenten herauszufischen, denn wenn man gute Mieter hat, erleichtert es das Leben ungemein - oder andersrum: Ein Mietshaus zu besitzen macht sehr viel Arbeit und oft keinen Spaß, so ein Vermieterleben ist weit entfernt von der landläufigen Meinung, dass man nur auf dem Sofa sitzen muss, um das Geld zu zählen, was man damit scheffelt.
Es kann sogar sehr leicht passieren, dass man mit dem Vermieten von Wohnungen gar kein Geld verdient, sondern, im Gegenteil tatsächlich draufzahlt, aber das ist ein ganz eigenes Thema, wenn ich mal viel Zeit habe, werde ich das mal ausführlich erläutern. (Das ist u.a. Teil meines Jobs, die Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Immobilien, und in Summe kann ich dabei feststellen: wer Geld verdienen will, sollte sich lieber Aktien kaufen und keine Immobilien. Aber wie gesagt, das ein ander Mal.)

Heute ging es vor allem darum, für die frei werdende Wohnung einen Mieter zu finden, der möglichst wenig Probleme machen wird.
Denn Probleme mit einem Mieter können sein:
- der Mieter zahlt die Miete nicht oder nicht regelmäßig
- der Mieter stört den Hausfrieden und es kommen Beschwerden von anderen Mietern
- worst case: der Mieter sorgt dafür, dass das ganze Haus in einen schlechten Ruf gerät und dann kann man künftig auch die anderen Wohnungen nicht mehr problemlos vermieten, weil keiner mehr in dem Haus mit "solchen Leuten" wohnen will
- der Mieter lässt die Wohnung verkommen, lüftet nicht vernünftig, es kommt zu Schimmelbildung,
- vermüllt die Wohnung, zieht Ungeziefer an
- benutzt die Wohnung nur als "Übergangslösung", d.h. er kündigt schnell wieder, wenn er was besseres gefunden hat, dann muss man als Vermieter die gesamte Tour wieder von vorne starten,
oder, ganz schrecklich:
- der Mieter ist ein blöder Pingelskopp und Prinzipienreiter, der alles ganz genau nimmt, das sind tatsächlich die allerschlimmsten, dann lieber einen, der die Wohnung vermüllt....
Wenn man den falschen Mieter aussucht, kann das also ärgerliche Folgen haben, genau deshalb ist es so wichtig, die Mietinteressenten bei der Besichtigung der Wohnung so gut wie möglich einzuschätzen - und genau deshalb machen wir das gerne zu zweit.

Aktuell haben wir einen "Vermietermarkt", d.h. es gibt regelmäßig ausreichend Mietinteressenten für eine Wohnung, der Vermieter kann aussuchen. Das ist nicht immer so, es gab auch schon Zeiten von Wohnungsüberhang und vielen Leerständen.

Auf Ks Wohnungsannonce hatten sich zwar genug Interessenten gemeldet, die allermeisten wurden aber gleich im ersten "Durchfiltern" schon wieder aussortiert, denn vieles kann man bereits aus der Datenlage erkennen, dass das nicht passt, bzw. dass es Interessenten gibt, die besser passen. Die Wohnung, die vermietet werden sollte, ist eine Dachgeschosswohnung mit 74qm und drei Zimmern.
Also nix für eine mehr als dreiköpfige Familie, ebenfalls nichts für ältere Menschen (zu viele Treppen) und auch nichts für Tierhalter, denn gegenüber wohnt ein Mensch mit einer starken Allergie.

Die Interessenten, die rein von der passenden Datenlage her in Frage kamen, wurden dann heute zur Besichtigung eingeladen.
Ich finde es ja immer wieder faszinierend, wie unterschiedlich sich Menschen in so einer Situation verhalten.
Der Wohnungsmarkt in der Stadt, in der K seine Wohnung vermietet, ist extrem angespannt, es gibt tatsächlich nur sehr wenig vergleichbare Angebote und in Zeiten des Internets ist es nicht so kompliziert, sich kurzfristig einen Überblick über die Wohnungen, die angeboten werden, zu verschaffen.
Trotzdem ist unter den Interessenten natürlich immer mindestens ein obercooler Typ, der lässig erklärt, dass er sich das mit der Wohnung noch mal überlegen würde, er hätte da noch mehr Besichtigungen und würde sich natürlich die tollste raussuchen. Diese hier wäre schon echt nicht schlecht, aber er müsste erst noch die anderen ansehen, dann würde er sich wieder melden, ob er die Wohnung nimmt.
Nach so einer Ansprache ist für den Vermieter schon mal eines ganz klar: Der wird die Wohnung nicht kriegen, egal ob er sie nimmt oder nicht.

Dann gibt es auch immer den schüchtern Verzweifelten, der versucht, so unauffällig und so zurückhaltend wie möglich zu sein, wirft in jedes Zimmer nur schnell von weitem einen Blick, fragt nichts, sagt nichts und murmelt abschließend nur, dass er durchaus interessiert sei, deshalb habe er sich ja gemeldet und der Vermieter müsse jetzt entscheiden.

Meine persönlichen Favoriten sind immer die, die offen begeistert sind von der Wohnung, spontan erklären, dass genau diese Wohnung absolut perfekt für sie sei, dass sie sich gar keine bessere Wohnung vorstellen könnten und dann auch noch ein paar kreative Argumente finden, was genau an dieser Wohnung für ihre persönliche Situation so besonders optimal ist. Beste Freundin wohnt nur 100m entfernt, Sofa passt wie maßgeschneidert genau ins Wohnzimmer, drittes Zimmer ist prima, weil Mutter kommt oft zu Besuch - es gibt viele Gründe, die man sich einfallen lassen kann, und wer sich die Mühe macht, solche Gründe vorzutragen, hat auf alle Fälle einen dicken Vorsprung bei der Auswahl, die der Vermieter ja zwangsläufig treffen muss.
Auch sehr hilfreich ist eine kleine "Bewerbungsmappe", denn natürlich möchte kein Vermieter insolvente Mieter haben. So Unterlagen wie Schufa-Auskunft, "Zeugnis" des bisherigen Vermieters, Gehaltsnachweise und ein Blatt Papier, auf dem alle wichtigen, persönlichen Daten für den Vermieter sortiert zusammengestellt sind, das macht durchaus Eindruck.

Wenn ich Mieter aussuche, ist die persönliche Sympathie immer das erste Sortierkriterium. Die finanziellen Verhältnisse müssen zwar passen (positive Schufa Auskunft), aber ein zu hohes Einkommen kann eher hinderlich sein, weil damit auch oft seltsame Allüren einhergehen.
Und, eiserne Regel: Niemals an einen Rechtsanwalt vermieten, niemals! Die machen immer Ärger. Und wenn möglich auch nicht an einen Lehrer. Ebenfalls sehr schwieriges Klientel
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