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Heute stand private Schreibtischarbeit auf dem Programm und ich habe endlich die Steuererklärung für die abgesoffene Immobilie fertiggestellt und abgegeben.
Die Daten für die Erklärung habe ich ja vor zwei Wochen schon zusammengestellt, heute mussten aber noch die Formulare ausgefüllt werden und ich musste Entscheidungen treffen, welche Belege, Verträge und Unterlagen ich gleich von vornherein mitschicke.

Das dauerte alles in allem auch noch mal vier-fünf Stunden, aber jetzt ist alles weg und nun harre ich der Dinge, die das Finanzamt entscheiden wird. Es bleibt spannend.

Meine eigene Steuererklärung habe ich ja einen Tag vor Fristablauf pünktlich am 30. Oktober abgegeben, diese Woche rief mich die zuständige Sachbearbeiterin an (ich staune, Blitzbearbeitung) und wollte ein paar Zahlen abstimmen, weil sie sich wunderte, ob ich wirklich so einen fetten Fehler gemacht haben sollte, wie ihre Zahlen es belegten.

Wenn man eine Immobilie kauft und vermietet, dann kann man grundsätzlich die Instandhaltungsaufwendungen, die einem für diese vermietete Immobilie entstehen, als Werbungskosten geltend machen. Es gibt allerdings eine Einschränkung: die Summe aller Instandhaltungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung darf 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten nicht übersteigen, sonst sind es keine Werbungskosten mehr, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Das will jeder tunlichst vermeiden, denn es bedeutet, dass man die Kosten dann nicht mehr in voller Höhe sofort abziehen kann, sondern jedes Jahr nur 2% davon, es dauert also 50 Jahre bis man das Geld, was man für diese Immobilie ausgegeben hat, steuerlich geltend machen kann, was nachvollziehbarerweise ziemlich ärgerlich ist. Ich zum Beispiel würde das Ende dieser Zeit dann gar nicht mehr erleben.

In der Praxis sieht das so aus, dass man selbstverständlich versucht, größere Instandhaltungen an frisch gekauften Immobilien so lange aufzuschieben, bis die ersten drei Jahre um sind, danach gibt es nämlich keine Beschränkungen mehr.

Ich habe im Jahr 2018 dem Onkel eine Immobilie auf Borkum abgekauft, weil seine Frau sich scheiden ließ und er Geld brauchte. In dieser Immobilie gab es tatsächlich einen größeren Instandhaltungsstau, weil es genau um diese Immobilie schon länger onkelfamilieninterne Zwistigkeiten gab und keiner etwas in die Immobilie investieren wollte.
In dem Zustand habe ich das Haus übernommen und es war klar, da muss dringend einiges gemacht werden.

Ich habe mir also ausgerechnet, bei welchem Betrag die 15% erreicht sind, bis 14,999% kann ich ja unbesorgt instandhalten. Das Haus brauchte dringend neue Fenster, es gab Risse in der Fassade und die Haustür musste auch neu.
Wenn man so etwas plant, ist es immer gut, mit Puffer zu arbeiten, denn im dritten Jahr ging auch noch die Heizung kaputt und bei solchen Reparaturen kann man nicht warten, bis die drei Jahre um sind.

Tatsächlich blieb ich mit allen Instandhaltungen natürlich exakt unter der magischen Grenze, ich hatte zum Schluss noch 329 € übrig, ich fand, ich hatte das sehr gut ausgezirkelt.

Genau diese 15% Grenze hatte meine Sachbearbeiterin nun nachträglich noch mal überprüft und stellte fest, dass ich nach ihren Unterlagen die Grenze gerissen hätte, was sie sehr verwunderte, denn sie weiß ja, was ich von Beruf bin und da wäre das schon ein eklatanter Fehler. Deshalb rief sie an und wollte wissen, ob ich diese Grenze im Blick hätte.

Ich fand das richtig süß, denn selbstverständlich hatte ich die Grenze im Blick und öffnete noch während des Telefonats die entsprechende Excel-Tabelle.
Wir hakten dann gegenseitig unsere Zahlen aus und es stellte sich heraus, dass sie in einem Jahr fälschlicherweise die Brutto- und nicht die Nettozahlen verarbeitet hatte, damit konnte das natürlich nicht hinhauen.

Das ist nämlich noch so ein extra Schmankerl: Auch wenn in der gesamten Vermieterei für Wohnzwecke die Umsatzsteuer normalerweise überhaupt keine Rolle spielt, so werden für die Berechnung der 15% Grenze doch nur die Nettoinstandhaltungskosten ohne Umsatzsteuer addiert. Warum weiß ich nicht, isso. Und wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass wir im Jahr 2020 ja ein halbes Jahr lang nur 16% Umsatzsteuer hatten*, dann kann man sich vorstellen, was für ein lustiges Durcheinander an Zahlen und Bemessungsgrundlagen man sich zurechtrechnen kann, wenn man solche Grenzen prüfen muss.
_{*meiner Meinung nach war das eine gezielte Schikane der Politik an die Verwaltung, denn der zusätzliche Bürokratieaufwand, der durch diese sechsmonatige Umsatzsteuersenkung entstand, war definitiv höher als jede Sorte Ersparnis für die Konsumenten, aber die Politik hat mit solchen Dingen ja noch nie was am Hut gehabt.}

Wie auch immer, es klärte sich alles auf und die Finanzamtsfrau war sehr freundlich und freute sich, dass ich ihr sofort und stante pede die ihr darüberhinaus noch fehlenden Unterlagen per elektronischer Elsterpost zukommen ließ, jetzt warte ich mal ab, wie der Steuerbescheid ausfällt.

Eigentlich habe ich damit die kompliziertesten Erklärungen für 2021 schon erledigt. Die, die jetzt noch offen sind, sind bis auf eine Ausnahme, alles einfache Routinefälle, vor denen schrecke ich aber vor allem deshalb so zurück, weil sie so langweilig sind.

Irgendwas ist ja immer
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