Dienstag, 29. Dezember 2020
Immobilienwirtschaft kurz erklärt
anje, 00:04h
Immer noch kein Wetter zum Fliegen. Tiefhängende Wolken mit Minustemperaturen schon ab 1000 Fuß Höhe stehen für einen schnellen Eisansatz an der Außenhaut des Fliegers und das wiederum verändert die Flugeigenschaften derart nachteilig, dass hier niemand Bedarf verspürte, das Schicksal herauszufordern.
K und ich sind also immer noch in Greven, die Kinder sind dafür immer noch zu dritt auf Borkum und im Grunde hat keiner was am aktuellen Zustand zu beklagen, weil ja keine Seite alleine ist und beide Seiten ein sehr gut ausgestattetes, gemütliches Haus mit ausreichend Platz und gut funktionierendem Internet zur Verfügung haben. Und wenn uns nach hausübergreifender Kommunikation ist, dann schmeißen wir eine Internetleitung an und das klappt alles ganz hervorragend.
Ich habe heute fast dreieinhalb Stunden mit J geredet. Ihn verlangte nach einem Crashkurs in Immobilienwissenschaften und nach dem ich erst sagte, da wüsste ich mal gar nicht, was ich ihm da erzählen sollte, das wäre doch alles selbsterklärend, und überhaupt wüsste ich gar nicht, was es da zu wissen gäbe, provozierte er mich spontan mit 2-3 derart dämlich unwissenden Bemerkungen, dass ich daraufhin einmal tief Luft geholt und dann 3 1/2 Stunden quasi non stop geredet habe.
Am Ende war ich heiser und sehr erstaunt von meinen eigenen Erklärungen, mir war gar nicht bewusst, wie komplex das ganze tatsächlich ist. Und dabei ging es weder um das Bauen oder Kaufen von Immobilien, noch überhaupt um irgendwelche Investmentstrategien, sondern nur um die absoluten Basics, also welche Formen von Immobilien gibt es (ich habe meine Erläuterungen beschränkt auf Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), wie wird man Eigentümer, welche Arten von Gemeinschaftseigentum gibt es, wo ist der Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum, was sind die Vor- und die Nachteile, wofür und wann zahlt man Steuern und welche Steuererklärung muss eine Eigentümergemeinschaft abgeben.
In dem Zusammenhang war zu erläutern, welche Kosten Immobilien verursachen und wer was davon bezahlt (Unterschied Eigentümer ./. Mieter). Von da kamen wir auf die Unterschiede zwischen Hausgeld und Nebenkosten, was Abschreibung bedeutet und weshalb sie zwingend kalkuliert werden muss, wer Instandhaltungen bezahlt und wie ein Eigentümer hier wirtschaftlich sinnvoll Vorsorge trifft.
Natürlich landeten wir irgendwann beim Berliner Mietendeckel und ich habe ihm mit einfachen Zahlen, die jeder im Kopf nachvollziehen kann, vorgerechnet, dass es wirtschaftlich einfach ausgeschlossen ist, eine Immobilie, die im Quadratmeter 2.500€ kostet (was ja nun wirklich noch sehr günstig ist) für eine Miete von 5€/m²/Monat zu vermieten*, wenn man allein durch die Miete die Immobilie finanzieren will und nicht noch zusätzlich mit steigenden Preisen. Das mit dem Berliner Mietendeckel wird also nur dazu führen, dass die Leute ihre Wohnungen nicht mehr vermieten, sondern nur noch verkaufen**, weil Vermietung unter diesen Bedingungen einfach ein Minusgeschäft ist und die, die noch weiter vermieten, werden dann aber sicher nichts mehr instandhalten oder modernisieren, weil dafür dann definitiv überhaupt kein Geld mehr da ist.
*5€/m²/Monat entspricht bei einem Anschaffungspreis von 2.500€/m² einer Rendite von 2,4%, was tatsächlich eine negative Rendite ist, wenn man mit 50 Jahren Nutzungsdauer, also 2% rechnet, während der aber auch noch zusätzliche Instandhaltungen anfallen (die Immobilienwirtschaft kalkuliert hier mit 1-1,5% je nach Alter und Ausstattungsstand der Immobilie) und außerdem sind natürlich noch Risikokosten wie Leerstand oder Mietausfall zu kalkulieren. Außerdem entstehen laufende Kosten durch Verwaltung und Finanzierung, die ebenfalls durch die Miete gedeckt sein sollten. Die laufenden Kosten einer Immobilie liegen in diesem Beispiel also deutlich über den Mieteinnahmen, was zu einem Dauerverlust führt, der übrigens steuerlich noch nicht mal angesetzt werden kann, weil Dauerverluste steuerlich nicht mit positiven Erträgen verrechnet werden können.
**Man schaue auf die Zahlen von 2020, der Verkauf von Wohnungen in Berlin ist rasant gestiegen und zwar in etwa im gleichen Verhältnis wie die Eigennutzung von Wohnungen gestiegen ist. Wer in Berlin eine schöne Wohnung haben möchte, kann sie nicht mehr mieten, sondern nur noch kaufen. Wo hier der Vorteil für die sozial schwächeren ist, verstehe ich nicht, ich bin aber zum Glück auch kein Politiker.
J weiß jetzt, was der Unterschied zwischen dem Katasteramt (Kommune) und dem Grundbuchamt (Amtsgericht) ist, er kann sich etwas unter einem gesonderten und einheitlichen Feststellungsbescheid vorstellen und er weiß, wie Sonderwerbungskosten entstehen. Es war also insgesamt ein Parforceritt durch deutsches Zivil- Steuer- und Verwaltungsrecht mit Einsprengseln aus dem Gesellschaftsrecht (wer kann wie und gegen wen oder was aus welchem Anspruch vollstrecken und vor allem, wer haftet wofür), als ich nach 3,5 Stunden so heiser war, dass ich nur noch krächzen konnte, haben wir die Vorlesung beendet, aber ich habe das Gefühl, er hat tatsächlich eine Menge verstanden, (die Zwischenfragen wurden immer intelligenter, deshalb gehe ich davon aus, dass er wirklich aufmerksam zugehört hat).
Ich habe anschließend darüber nachgedacht, woher ich das alles weiß und nein, es ist nicht zwingend Teil meines Berufes, ich kenne ausreichend Kollegen, die haben davon so gut wie keine Ahnung, es hat sich einfach so im Laufe der Zeit ergeben, dass ich immer mal wieder in Situationen war, wo ich selber auch einzelne Dinge nachfragen konnte und weil ich in solchen Dingen fast krankhaft neugierig bin und ständig alles ganz genau wissen will, habe ich mir im Laufe der Jahre ein ziemlich umfangreiches Wissen aus vielen Einzelinformationen zusammengetragen und mit ein wenig eigener Kreativität passende Querverknüpfungen erkannt oder gezogen. Jede einzelne Information für sich ist trivial, aber zusammengefasst sind sie tatsächlich ziemlich wertvoll und nützlich und weil das Erbe der Kinder wohl vor allem aus Immobilien bestehen wird, ist es nicht verkehrt, wenn sie sich selber auch schon früh dafür interessieren
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(Abgelegt in anjemerkt und bisher 967 x anjeklickt)
K und ich sind also immer noch in Greven, die Kinder sind dafür immer noch zu dritt auf Borkum und im Grunde hat keiner was am aktuellen Zustand zu beklagen, weil ja keine Seite alleine ist und beide Seiten ein sehr gut ausgestattetes, gemütliches Haus mit ausreichend Platz und gut funktionierendem Internet zur Verfügung haben. Und wenn uns nach hausübergreifender Kommunikation ist, dann schmeißen wir eine Internetleitung an und das klappt alles ganz hervorragend.
Ich habe heute fast dreieinhalb Stunden mit J geredet. Ihn verlangte nach einem Crashkurs in Immobilienwissenschaften und nach dem ich erst sagte, da wüsste ich mal gar nicht, was ich ihm da erzählen sollte, das wäre doch alles selbsterklärend, und überhaupt wüsste ich gar nicht, was es da zu wissen gäbe, provozierte er mich spontan mit 2-3 derart dämlich unwissenden Bemerkungen, dass ich daraufhin einmal tief Luft geholt und dann 3 1/2 Stunden quasi non stop geredet habe.
Am Ende war ich heiser und sehr erstaunt von meinen eigenen Erklärungen, mir war gar nicht bewusst, wie komplex das ganze tatsächlich ist. Und dabei ging es weder um das Bauen oder Kaufen von Immobilien, noch überhaupt um irgendwelche Investmentstrategien, sondern nur um die absoluten Basics, also welche Formen von Immobilien gibt es (ich habe meine Erläuterungen beschränkt auf Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), wie wird man Eigentümer, welche Arten von Gemeinschaftseigentum gibt es, wo ist der Unterschied zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum, was sind die Vor- und die Nachteile, wofür und wann zahlt man Steuern und welche Steuererklärung muss eine Eigentümergemeinschaft abgeben.
In dem Zusammenhang war zu erläutern, welche Kosten Immobilien verursachen und wer was davon bezahlt (Unterschied Eigentümer ./. Mieter). Von da kamen wir auf die Unterschiede zwischen Hausgeld und Nebenkosten, was Abschreibung bedeutet und weshalb sie zwingend kalkuliert werden muss, wer Instandhaltungen bezahlt und wie ein Eigentümer hier wirtschaftlich sinnvoll Vorsorge trifft.
Natürlich landeten wir irgendwann beim Berliner Mietendeckel und ich habe ihm mit einfachen Zahlen, die jeder im Kopf nachvollziehen kann, vorgerechnet, dass es wirtschaftlich einfach ausgeschlossen ist, eine Immobilie, die im Quadratmeter 2.500€ kostet (was ja nun wirklich noch sehr günstig ist) für eine Miete von 5€/m²/Monat zu vermieten*, wenn man allein durch die Miete die Immobilie finanzieren will und nicht noch zusätzlich mit steigenden Preisen. Das mit dem Berliner Mietendeckel wird also nur dazu führen, dass die Leute ihre Wohnungen nicht mehr vermieten, sondern nur noch verkaufen**, weil Vermietung unter diesen Bedingungen einfach ein Minusgeschäft ist und die, die noch weiter vermieten, werden dann aber sicher nichts mehr instandhalten oder modernisieren, weil dafür dann definitiv überhaupt kein Geld mehr da ist.
*5€/m²/Monat entspricht bei einem Anschaffungspreis von 2.500€/m² einer Rendite von 2,4%, was tatsächlich eine negative Rendite ist, wenn man mit 50 Jahren Nutzungsdauer, also 2% rechnet, während der aber auch noch zusätzliche Instandhaltungen anfallen (die Immobilienwirtschaft kalkuliert hier mit 1-1,5% je nach Alter und Ausstattungsstand der Immobilie) und außerdem sind natürlich noch Risikokosten wie Leerstand oder Mietausfall zu kalkulieren. Außerdem entstehen laufende Kosten durch Verwaltung und Finanzierung, die ebenfalls durch die Miete gedeckt sein sollten. Die laufenden Kosten einer Immobilie liegen in diesem Beispiel also deutlich über den Mieteinnahmen, was zu einem Dauerverlust führt, der übrigens steuerlich noch nicht mal angesetzt werden kann, weil Dauerverluste steuerlich nicht mit positiven Erträgen verrechnet werden können.
**Man schaue auf die Zahlen von 2020, der Verkauf von Wohnungen in Berlin ist rasant gestiegen und zwar in etwa im gleichen Verhältnis wie die Eigennutzung von Wohnungen gestiegen ist. Wer in Berlin eine schöne Wohnung haben möchte, kann sie nicht mehr mieten, sondern nur noch kaufen. Wo hier der Vorteil für die sozial schwächeren ist, verstehe ich nicht, ich bin aber zum Glück auch kein Politiker.
J weiß jetzt, was der Unterschied zwischen dem Katasteramt (Kommune) und dem Grundbuchamt (Amtsgericht) ist, er kann sich etwas unter einem gesonderten und einheitlichen Feststellungsbescheid vorstellen und er weiß, wie Sonderwerbungskosten entstehen. Es war also insgesamt ein Parforceritt durch deutsches Zivil- Steuer- und Verwaltungsrecht mit Einsprengseln aus dem Gesellschaftsrecht (wer kann wie und gegen wen oder was aus welchem Anspruch vollstrecken und vor allem, wer haftet wofür), als ich nach 3,5 Stunden so heiser war, dass ich nur noch krächzen konnte, haben wir die Vorlesung beendet, aber ich habe das Gefühl, er hat tatsächlich eine Menge verstanden, (die Zwischenfragen wurden immer intelligenter, deshalb gehe ich davon aus, dass er wirklich aufmerksam zugehört hat).
Ich habe anschließend darüber nachgedacht, woher ich das alles weiß und nein, es ist nicht zwingend Teil meines Berufes, ich kenne ausreichend Kollegen, die haben davon so gut wie keine Ahnung, es hat sich einfach so im Laufe der Zeit ergeben, dass ich immer mal wieder in Situationen war, wo ich selber auch einzelne Dinge nachfragen konnte und weil ich in solchen Dingen fast krankhaft neugierig bin und ständig alles ganz genau wissen will, habe ich mir im Laufe der Jahre ein ziemlich umfangreiches Wissen aus vielen Einzelinformationen zusammengetragen und mit ein wenig eigener Kreativität passende Querverknüpfungen erkannt oder gezogen. Jede einzelne Information für sich ist trivial, aber zusammengefasst sind sie tatsächlich ziemlich wertvoll und nützlich und weil das Erbe der Kinder wohl vor allem aus Immobilien bestehen wird, ist es nicht verkehrt, wenn sie sich selber auch schon früh dafür interessieren
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